投資房地產第二步,如何熟悉房屋行情、銀行估價、快速計算出成本。

 

身為一個房地產投資客,如何能看房後,以最快的速度估算出價格並出價,一流的投資客再逛過房子一圈後就可以出價了,這是因為投資客經驗已經非常的豐富了,首先就比需要了解行情,之後再對裝潢及稅費有基本的認識,就可以提高出價的速度,想要了解行情可以詢問仲介或是上網搜尋。

 

實價登錄

仲介刊登物件時,有時車位坪數和價格沒有從總坪數中拆分出來,使得建物每坪單價過低:
正確的建物價格:建物坪數X坪價+車位價。
膨風的建物價格=(建物坪數+車位坪數)X坪價,標示附送一個車位。

 

實價登錄

 

在實價登錄上1、2、3個資料不見得都會有。
1車位總價代表是車位價格的總和金額,例如一個車位100萬,二個車位200萬,2車位價格、3車位面積缺少一個資料,則房屋坪數價格將會失真。

   

實價登錄

   

正確的算法為:建物每坪單價=(成交總價-車位價格)/(總坪數-車位坪數)
(11700000-1100000)/(60.58-16.02)=10600000/44.56=237881.508

內政部不動產交易實價查詢服務網

   

如何挑選地點

消費力地圖

想做房地產投資,必須要鎖定一個範圍,去了解這個範圍的行情,至於範圍要如何判斷,可以參考消費強度地圖,通常流動性高的房子,都在消費強度高的範圍,當你熟識行情後,未來找到便宜的房子,都可以快速決定是否要下旋幹金,約屋主議價。

由地圖也可以了解,台灣的空屋率很高 、空地也很多,但是人口太過於在經濟區居住,才會導致房價不斷攀升,如果想要房價下跌,我認為在於,交通建設必須先出來,新經濟區建立後,才有可能減少人口密集的問題,哪麼房價就可能會下降。

消費強度地圖

 

了解區域行情

房屋環境機能

 

熟悉每個路段的行情又個好處,如果有仲介通知我某路段的坪價,如果是在低於我認知的價格,就可以去看看,一來可以過濾到許多不是便宜的物件,避免被仲介誤導,每個路段的價格都有所不同,漂亮路段與狹小巷弄的物件行情可是差很多,二來在看房時候可以很快速的估價並出價,利用時間研究區域行情,並做成筆記資料,基本上跟仲介聊天、搜尋網路資訊一定都可以了解行情。

       

學會估價

公司分析

 

當你了解行情後,心中自然就有一個價格,在估算裝潢、屋況、格局、採光、視野、樓層等因素給予加減,但是如果剛開始對於行情不是很了解也沒有關係,買房前記得一定要先請銀行估貸款再回推成鑑價再用鑑價打折後的價格,扣除一些成本費用及預留加價空間就是出價的價格,通常銀行對於房地產估價相對較保守,如果能買到估價之內的價格,就不可能買貴。

實際上的方法很簡單,看房後跟房仲要謄本,但是通常都沒有謄本,但是都會有建物標示部、土地標示部,可以用手機拍下來,之後到銀行找貸款專員,跟他要line,需要找到配合的2~3個行員,之後就用line傳資料照片給他估價。

 

買方費用

費用

 

  • 契稅:買賣、贈與的契稅都是以當年的房屋評定現值X6%計算。
  • 印花稅:(建物契價+土地公告現值X土地面積X權力範圍)X千分之一。
  • 買賣過戶登記費:(房屋現值+土地申報地價)X0.001%
  • 書狀費:土地、建物各一張,每張80元。
  • 他項權利設定規費:權利設定金額X0.001%。
  • 仲介費:成交價1~2%
  • 地政士委託費:簽約費2000元,每辦一筆過戶費用10000~20000元。
  • 履約:買賣價金X0.0006%,買賣雙方各付一半。
  • 保險:辦理房貸,銀行會要求你替標的物保火險、地震險,150萬為基本險,每年保費1350元。
  • 銀行規費:開辦費、帳管費、鑑價費等等。

 

裝潢成本

塗裝

 

  • 拆除工程:若是中古屋的隔間牆需打除、地壁磚需要敲除、廚房及衛浴設備需汰舊換新,每坪拆除費用是2000~3000元
  • 防水工程(水泥沙漿粉刷):粗估為一整個工程預算,為總預算的10%~20%。
  • 水電工程:通常為每坪4000~6000元,為總預算10~15日%。
  • 空調估價:通常使用日立、大金等大品牌,每坪4000~6000元,佔總預算10~20%
  • 燈具工程:使用T5的日光燈、LED燈,每坪約1000元~1500元。
  • 木作工程:佔總預算30~40%,是裝潢中最貴的部分。
  • 塗裝:每坪4000~5000元,占總工程款5~10%。
  • 廚具:以國產品來做,佔工程款10~20%。
  • 石材:大理石點綴,主要為檯面、地板、主牆面,佔工程款5%~10%
  • 玻璃工程:裝飾用材,約佔工程款3%~5%。
  • 軟件工程:窗簾、壁布、壁紙,佔總預算3~8%。
  • 雜項:清潔工程,每坪300~500元

 

房地合一稅

時間學習

 

  • 課稅範圍:105年1月1號之後取得房屋者。
  • 課稅公式:房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額。
  • 本國人:持有一年之內45%、1年~2年期間35%、2年~10年期間20%、10年之後15%。
  • 因調職、非自願離職、其他非自願因素,2年內20%。
  • 外國人:一年以內45%、超過1年35%。
  • 自住免稅(本國人) :設有戶籍,持有並居住6年,無共營業使用及出租,即課稅金額400萬以下免稅,超過400萬部分,按10%稅率課稅,6年內1次為限
  • 換大屋:全額退稅、換小屋:比例退稅,重購後5年不得改作其他用途及轉移。

 

房地合一稅持有一年內要繳45%稅費,這個一般人聽到就會嚇到吃手手,但是實際上是可以用投資成本,也就是裝潢、搬運費、廣告費、成交價、契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、貸款銀行利息、清潔費、的部份去減稅,因此課稅並沒有想像中的多。

順帶一提,仲介常常會故意說,買了放2年只要交20%的稅哦,催促投資客買…………..

更詳細的資料—->財政部賦稅署全球資訊網範例書下載

 

結語

想要快速估算出成本並出價,這部分需要經驗的累積,通常在出價之前就必須要先預想,我未來整理好這間房子,要用多少得價格售出,如果可以賣市價的價格並有裝潢加成,就會很快的速度轉售獲利。

出價前就必須把行情調查清楚,因為民眾現在也都會看實價登錄,如果賣高於行情的價格,被接受的機會就不大。

預想好出售的價格,再來扣除掉裝潢的成本,上面提供裝潢費用僅供參考,實際上的價格還是得請專業人員估算,對裝潢成本不熟悉時,可以約專業人士一同看房,隨著經驗的累積,自然就可以估算出成本,最後扣除的成本就是稅費,最後減去合理的獲利金額及議價空間,就是出價金額了。

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