投資房地產第一步,如何找到好仲介、建立團隊、應對、破解話術。

前言

  大家好,我是dio,想要投資房地產,最重要的就是打造仲介團隊了,要知道能不能買到便宜的物件,是必須要仰賴仲介的配合,最近在仲介開發上有一些心得,想分享給大家,希望你們會喜歡。

誰是房仲高手

能力

誰是房仲高手,可以觀察仲介店裡的紅布條、獎牌誰的名字出現最多,成交的是甚麼類型的產品,就可以選擇適合自己的仲介,591房屋交易平台、部落格,可以調查每個仲介銷售的產品,仲介名片左下角的登記字號,號碼越前面的人越資深,這些都是可以作為判斷依據的,但是主要還是挑選一個適合自己的仲介才是最重要的。

   

如何找出好仲介

年輕人

如何找出好仲介,可以用詢問仲介問題的方式,來檢視是否是專業的仲介,如果你發現你的問題,對方回答都不是很精確、模糊、不懂,可以是不夠專業的仲介,若是更好的提案故意不提,甚至行情價都是虛報的,可能就到了黑心仲介標準了。

以下是常見的提問法、判斷法。

問題黑心良心
房子多大?總評數31坪扣除車位、陽台、公設,還有27坪
裝修過嗎?大概整理過曾經換過馬桶、窗戶玻璃
超市要走多久?大概5分鐘騎車大概5分鐘、走路10分鐘
附近同類型的住宅行情這附近賣很好,現在一坪都要20萬,以後會漲更多同類型的大概每坪17~18萬
我想要議價先下斡旋金可下斡旋金、要約書
詢問需要支付費用這個代書會幫忙處理代書費、土地稅、契稅、交易稅
附近有無嫌惡設施盡可能迴避電塔、福地、垃圾場
這房子賣多久了最近1~2天剛開始賣大概賣1個月了

   

培養仲介團隊

朋友

房地產投資,首先第一步就是認識仲介了,為什麼要認識仲介的原因在於,便宜的房子不會出現網站上,因為在仲介得到第一手消息後,很快就會賣出去了,不太會需要刊登廣告,所以想買到便宜的房子,只能讓透過仲介報案子給你,這時候你會有一個問題,想要買便宜的投資客哪麼多,如何讓仲介願意第一時間先報給你,答案就是跟仲介變成麻吉。

我發現要跟仲介成為麻吉其實並不難,要知道仲介這種工作,因為自住而看房都是很機車的,看房子都是時候都怪嫌東嫌西的,其實仲介是一個很壓抑的工作,很多時候他們都面帶笑容都幫你服務,但是心裡已經幹得要死了,表現出你的同理心,用跟一般人不一樣的態度對待他們吧,一點點小小的舉動都會讓他們很感動,例如下雨天幫他撐傘、請喝飲料。

     

汰弱留強

利用下班的時間認識仲介,告訴它們你需要的物件,之後你認識仲介群,就會開始報物件給你了,慢慢的你會發現誰報物件比較精準,未來這個仲介報的物件,都要抽空去看,對於不精準的房仲,只能在表示你的需求,如果情況依然沒有改善, 如果還是不行,就需要做汰弱留強的動作,減少的仲介就需要再去做開發,對於投資客來說,最需要願意配合的仲介,會努力提供你需要的資料、資訊,也會積極跟幫你跟賣家談。

   

仲介很辛苦

   

房仲薪水怎麼算

很少的金錢

一般可分成普專、高專,普專是指有基本底薪+獎金8~10%,高專是指低底薪+獎金12~45%,普專是剛入行學習的房仲會選擇的制度,隨著交易經驗提升,就會從普專改成高專,以賺取更多的傭金。

根據內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定,不動產經紀業在向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的6%,一般是根據成交價向賣方收4%、買方收2%的服務報酬,代表交易成交1000萬的房子,總共可以收取60萬的仲介費。

仲介是靠業績吃飯的工作,建議不要砍仲介費去,仲介的工作項目有,開發客戶、約客戶帶看、招待客戶、做房屋資料、認識行情、熟悉地形、認識管理員、說服買賣、辦理事項、打掃房子,要知道一間房子大家一起賣,只有賣掉的人才有業績,房仲業的流動率哪麼高,真的不是沒有理由,十分困難且辛苦的工作。

   

學會應對房仲

請教

要知道如何應對房仲,就要了解仲介,首先房仲是一種說謊話為生的職業,基本上房仲只在乎能否成交,其他的事情他都不會關心,如果房仲跟你說,哪棟房子很便宜、租金投報很高、環境很好、生活機能很好、可貸款8成、假的成交價,這一切的話都是假的,仲介心裡只想著如何打動你。

基本上我已經遇過,兩次看房後,仲介都來喊說房子要被買走了……其實都沒有。

一開始大家一定都沒甚麼經驗,會無法判斷仲介的話是真是假,我的建議是多聽少說話表示鎮定,這樣仲介也不知道你懂不懂,回家後不懂的在查證、訊問老師即可,最怕的就是不斷的提問,很容易仲介就知道你並不專業。

 

常見仲介話術

騙子
狀況話術
表示要找投資的房子。 99%仲介都會拿出,沒有甚麼利潤的裝潢過收租型物件。
屋主晚上才能安排看房。 通常都是採光不好的物件。
今天這間我已經帶看好多組客人。 實際上今天只有帶你來看過而已。
請問最近有便宜的房子嗎? 好巧!今天剛好有一間。
當你透露出你的購買價。 這個價格買的到,我幹嘛不自己買。
卡在預算不足的時候。 可以幫你申請到更高額的貸款,實際上他也沒把握。
這邊居住環境都很安靜沒有車子。 但很有可能是車子開不進來。
看房後不久。上次看的哪間被買走了,你太慢了。(其實沒有賣掉)
表示拿出多少斡旋金你這個斡旋金太少,上次買家就是因為這樣才沒買到。

 

結語

這篇文章主要是想提供給學習買房的知識,讓大家在買房的時候可以判斷,我認為仲介沒有黑心跟良心之分,要知道房仲是需要靠業績生存的行業,或許沒收入的壓力,是我們無法體會的痛苦,我真的覺得台灣人都很善良,都願意給予別人幫助,既便知道仲介的話可能不是真實的,也請不要責罵他們或心生怨恨,我對仲介都是一律當成是最好的朋友,只不過經過一段時間相處,還是無法配合的話,換一個仲介也是必須的,但是不代表我必須要討厭之前的仲介,巴菲特說過:愛也是一個複利,既便沒賺到錢也沒關係,有緣分希望還有夠續緣。

如果你也想學習房地產,可以跟我一起做同學哦,課程連接在此—–> 高階實體綠舍投資高階線上綠舍投資。(記得購買dio版的,讓dio也提供你協助哦)

   

相關文章:
dio房地產知識筆記|買房地點篇
dio房地產知識筆記|房屋格局篇

 

想要學習如何財務自由嗎?
看看我幫你整理的課程、書籍:
dio致富課程清單dio致富教室推薦書籍

       

FB粉絲團
LINE@

歡迎加入,免費一對一諮詢,不定期投資資訊。

6 Comments

Add a Comment

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

【免費課程】
    限時開放

適合那些人 :

  • 想要財務自由的人
  • 想要改善生活品質
  • 想要擁有一筆退休金
  • 不知道如何理財
  • 不知道如何投資
  • 不知道如何增加收入
  • 上了課卻沒有預期結果