投資房地產第三步,學習謄本怎麼看,讓你不會買錯房。

   

謄本可分為建物、土地謄本

   

建物謄本範例

建物謄本

建物的權狀,就像是房屋的身分證,上面會記載很多相關房屋資訊,門牌、坪數、屋齡、樓層。

     

土地謄本範例

土地謄本

土地的權狀,記載地目、面積等等。

     

謄本內容

  • 標示部:
    登記、原因、地目、面積、主要用途、使用分區等….
  • 所有權部
    權利範圍、權狀字號等…..
  • 他項權利部
    是否有設定其他權利種類,例如抵押權、地上權、二胎房貸等….

   

謄本注意要點:

公司業務、財務分析
  • 我們慣用的單位是坪,而謄本上面是平方公尺,因此我們必須要把平方公尺換算成坪數,公式如下:
    平方公尺X0.3025=坪。
  • 總面積:
    是指室內面積,不包含陽台、花台、露臺,等附屬建物及公設的公共部份。
  • 公共部份:
    即是大公、小公,有時公共部份是車位部份。
  • 大公:
    是指由全體住戶共同分擔的空間,包含頂樓的水箱、空調室,以及一樓的管理室,地下室的蓄水池、配電室、機械房 。
  • 小公:
    則是指由部分住戶共同分擔的空間,例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等,都屬於小公的範圍。
  • 權狀沒有指出車位面積:
    可在公設比找出,8-10坪數、3-5坪數,通常就是一般車位約8-10坪數、機械機位約3-5坪數:

   

如何看謄本

建物標示部

建物標示部
  • 最新列印時間
  • 登記日期:可以知道屋齡,但是登記原因必須要是第一次登記。
  • 建物門牌
  • 建物坐落地號
  • 主要用途:住家用、辦公室用
  • 建材:加強磚造、鋼筋混泥土、RC、鋼構
  • 總樓層
  • 層次:每一層的面積是多少?
  • 建物完成日期

     

建物所有權部

建物所有權部

登記日期:可以知道屋主是在甚麼時候買房的
姓名:是否與賣方相同

     

建物他項權利部:

建物他項權利部
  • 擔保債權總金額:
    抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍,因此回推成貸款金額為1234萬/1.2=1028萬,如果可以問出對方之前貸款幾成,假設是8成好了,1028/0.8=1285萬即是屋主當時買價。
  • 債權額比例:
    可以用來判斷屋主是否真的急賣,除了銀行之外還有其他債權人。
  • 設定權利範圍:
    所有權人一定要持有全部。
  • 權利字號:
    應與賣方權狀上字號相同。
  • 權利種類:
    一般貸款為最高限額抵押權。

   

土地標示部

土地標示部
  • 土地完整面積
  • 地目
  • 使用分區:
    如果顯示空白,可能是都市計劃內。

   

土地所有權部、他項權利部

由於跟建物一樣,所以不再介紹。

 

謄本種類

文件

第一類謄本:
由登記人本人或其他法令去作申請,上面會有完整的登記人資料,包含姓名、地址、身分證字號、出身年月日。
第二類謄本:
開放給一般民眾去作申請,由於個資法的關係,所以有部分的資料是會被隱匿起來。
第三類鵬本:
跟登記人在法律上有利害關係者,會有完整的姓名、地址,以利後續的法律訴訟。

 

謄本如何取得

戶政事務所
  • 戶政事務所申請自然人憑證
  • 戶政事務所
  • 網路申辦(Hinet)
  • 超商
  • 跟仲介要(最推薦)

   

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結語

投資房地產,對於謄本的資訊一定要熟練,像擔保債權總金額推算回屋主買價,加上債權額比例計算,之後才知道議價時,賣家的最低接受金額,還有權狀沒有指出車位面積,可能是包含在公共部份裡面,如果沒有把車位分開計算,價差可能會差百萬金額,還有坪數的換算,都是很重要的知識。

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